“La vivienda se está construyendo no para vivir, sino como una inversión”: Mireya Pasillas

Redacción ITESO 

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos estipula en su Artículo 4º que “Toda persona tiene derecho a disfrutar de vivienda adecuada. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”. Pero lo que ocurre en la vida cotidiana es muy diferente: en la práctica, hacerse de una vivienda —ya sea comprada o en renta— es cada vez más complicado para la mayoría de la población, lo que lleva a las personas a buscar opciones en las periferias de las ciudades, en sitios sin servicios y en condiciones que incrementan la desigualdad. Así lo hace constar la edición especial del Boletín de análisis económico dedicada a la vivienda, que publica la Escuela de Negocios ITESO (ENI). Mireya Pasillas Torres, académica de la ENI y coordinadora del boletín, dice que si bien el derecho a la vivienda está consagrado en la Constitución, es necesario abrir una conversación pública ya que “el mercado limita el ejercicio de este derecho”. 

Para la edición especial dedicada a la vivienda, se recabó la información publicada en seis plataformas digitales donde se ofertan viviendas para compraventa y renta. El documento aclara: “Aunque las publicaciones digitales no representan la totalidad del inventario habitacional, su análisis sistemático revela tendencias relevantes en precios, composición de la oferta y segmentación territorial. En contextos donde el acceso a una vivienda adecuada se ve condicionado por la capacidad de pago, contar con datos actualizados sobre la oferta en renta y venta resulta clave para identificar patrones de exclusión y orientar intervenciones de política pública”. Para redondear esta idea, Pasillas Torres aclara que los datos recabados tienen un sesgo debido a que, por lo general, la oferta de vivienda más económica no se anuncia en estas plataformas. 

El análisis, que contó con la colaboración de Enrique Redonda Aguirre, toma en cuenta los anuncios publicados durante junio de este año en las plataformas digitales seleccionadas. En total, se analizaron los precios de 402 mil 095 viviendas, de las cuales 226 mil 515 son casas y 175 mil 580 corresponden a departamentos. En el caso de las viviendas disponibles para renta, los precios van de los 2 mil 800 a los 500 mil pesos mensuales para las casas, mientras que el precio de los departamentos va de los 2 mil 200 a los 143 mil 025 pesos. En el rubro de viviendas en venta, las casas oscilan entre los 281 mil 700 y hasta los 76 millones 280 mil pesos, mientras que los departamentos van de los 169 mil a los 54 millones 349 mil 500 pesos.

El Boletín de análisis económico presenta los datos por entidad federativa, por municipio y por colonia, y en todos los casos se muestran los datos de los precios para venta y para renta de inmuebles. En el caso de las viviendas para venta, apunta el boletín, “destaca la enorme dispersión de precios a nivel nacional: el inmueble más barato reportado tuvo un precio de 169 mil pesos, mientras que el más caro alcanzó los 76.3 millones de pesos. Esta diferencia de más de 450 veces evidencia la profunda desigualdad del mercado inmobiliario mexicano. En estados como Ciudad de México, Querétaro, Jalisco, Yucatán y Quintana Roo, donde se concentran desarrollos verticales, zonas premium y corredores de inversión, los rangos son particularmente amplios. Esta variabilidad pone en tensión el derecho a la vivienda y subraya la necesidad de políticas diferenciadas que respondan a las condiciones específicas de cada mercado local”.

Para Jalisco, llama la atención el caso de Zapopan: al revisar los precios para renta de inmuebles, ocupa el lugar 18, con un rango de precios que va de los 3 mil a los 300 mil pesos. En el caso de las viviendas en venta, se coloca en el lugar 7 con precios que van de los 290 mil a los 76 millones de pesos. Pero el municipio zapopano escala posiciones cuando se revisan los datos por colonia: la Lomas del Valle se ubica en la tercera posición de las viviendas más caras en renta con un rango de precios que va de los 14 mil 500 a los 270 mil pesos. Y en el caso de los inmuebles en venta, Zapopan ocupa las posiciones 1 y 2, con inmuebles que se cotizan entre 25 millones 670 mil 755 y 72 millones de pesos.

Al revisar los datos, la pregunta aparece —y se documenta en el boletín— casi de manera natural: ¿quién puede pagar esos precios? “Sólo un porcentaje muy bajo de la población. El resto tiene que buscar en la periferia, en lugares sin servicios y en situaciones que incrementan la desigualdad”, dice Mireya Pasillas y agrega que el dilema no es menor: “No puedes comprar una casa, pero tampoco la puedes rentar”. Para sustentar estos dichos, el Boletín de Análisis Económico presenta un comparativo de ingresos tomando como base la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024, en la que se puede apreciar la brecha de ingresos y la dificultad para hacerse de un crédito hipotecario. “Este análisis confirma que la estructura de precios del mercado formal de vivienda está desconectada de la realidad de ingresos de la mayoría de los hogares”, apunta el documento.

Mireya Pasillas dice que es necesario llevar el tema a la discusión pública, de modo que se busquen alternativas para regular el mercado inmobiliario. “La vivienda se está construyendo no para vivir, sino como una inversión, y eso propicia la especulación. Es necesaria una política pública que genere un equilibrio”.

La académica agrega que revertir esta situación es complicado ya que es un problema multifactorial. Para atenderlo también hay que resolver, por ejemplo, el tema de los salarios, del trabajo digno y reducir la informalidad laboral. También se debe hacer una mejor recaudación fiscal con el predial, de modo que las viviendas más caras paguen más impuestos. Como señala el boletín: “Garantizar el derecho a la vivienda en un contexto de altos precios de venta y renta requiere abrir un debate público informado sobre las alternativas de política que permitan equilibrar el funcionamiento del mercado con los objetivos sociales”.

La edición especial del Boletín de análisis económico de la ENI puede consultarse en ite.so/boletinvivienda.